 各位股东：
自2008年第三季，环球金融危机产生众多不明朗因素及风险。于2009财政年度，本集团录得营业额244亿港元和股东应占溢利为20亿8,350万港元。
于回顾年内，由于市场气氛普遍淡静，物业销售业务分部的贡献为5亿730万港元。同时，中国房地产市场受到中央政府早前实施的宏调措施及环球经济下滑的负面影响。于2009财政年度，内地物业出售总楼面面积472,110平方米，产生总销售应收款项约人民币34亿元。于2009财政年度，平均毛利率为33.2%，维持稳定水平。
环球金融海啸拖垮不少跨国公司。巨浪亦触发很多公司裁员，甚至结束于香港的业务。甲级商厦的需求及租金大幅下降。幸好，甲级写字楼的供应始终有限，加上各国政府刺激经济措施，均有助挽回疲弱的市场气氛。香港的零售市场亦受到经济下滑的负面影响。然而，内地旅客的消费力发挥强大缓冲作用。
于2009财政年度，香港酒店业亦面对严峻挑战。环球经济下滑导致商务及个人旅客大幅下降。企业押后公干行程及个人取消渡假旅行减低整体访港客量及酒店入住率。旅客不愿入住高档豪华酒店，而同业间竞争激烈则拖低平均房租。
基建业务分部的贡献下降，主要原因为煤炭价格上升，影响能源业务的盈利能力。服务业务分部的贡献下跌，主要由于大福证券集团有限公司的主要业务因金融危机导致盈利大幅下降所致。
截至2009年6月30日止财政年度，本集团的百货业务录得稳健增长。新世界百货的收入上升15.6%至17.21亿港元。股东应占溢利增加14.8%至5.47亿港元。经营溢利率由39.6%上升至40.4%，增加0.8个百分点。新世界百货的同店销售额维持稳健增长，全部分店上升9%及自有店上升5%。
于2009年6月30日，本集团的现金及银行存款维持于143.63亿港元，综合债务净额为341.88亿港元。债务净额与权益比率为35.1%，较2008财政年度增加6.7个百分点，主要为两个发展项目提供资金支付补地价而增加银行借贷。
金融海啸出现后，不少中央银行（包括中国）随即宣布振兴措施，并自2009年第二季起渐见稳定作用。股票市场近期表现向好，令大众对经济重拾信心。
本集团的经常性业务将产生稳定的现金流量。低息环境及紧绌供应将继续有利于香港物业市场。本地置业人士的负担能力有所改善，因而恢复入市信心。成交量及物业价格均稳健增长。本集团的豪宅项目名铸于2009年8月甫推出即哄动市场。办公室市场近来亦见回稳。
K11是全球第一个购物艺术馆，项目预定于2009年第四季开幕。这个占地34万平方呎、楼高六层的触目购物商场，与豪华的香港凯悦酒店-尖沙咀及尊贵住宅项目名铸，一同坐落于本集团面向维多利亚港的代表性市中心发展项目内。
本集团目前持有总楼面面积460万平方呎的土地储备，可作即时发展用途。本集团另有合共超过2,150万平方呎待更改用途的农地储备。本集团现正与政府就将660万平方呎农地改作住宅用途所需地价进行洽商。
本集团相信中央政府将继续推行刺激经济的措施。内地物业市场自2009年3月下旬大幅反弹后，走势持续向好，价格及销售量均显著上升。
合营公司中铁联合国际集装箱有限公司(「中铁集装箱」)于2007年3月成立，于中国内地开发18个铁路集装箱中心站。目前位于昆明的唯一设施运作畅顺，于2009财政年度，位于郑州、重庆及大连的中心站建筑工程预期将于2009年年底竣工。下一批于青岛、成都、西安及武汉的中心站亦已动工兴建，并预期于2010年竣工。待此等新中心站竣工后，中铁集装箱的基本铁路中心站网络将初步形成，可为中国内地主要港口及内陆城市的战略地区提供服务。
香港会议展览中心(「会展中心」)扩建工程已于2009年4月竣工，可出租空间增加至91,500平方米，使会展中心可举办更大型及优质的展览，以维持其市场领导地位。
尽管需求增长或会放缓，迄今环球金融海啸对水务市场的整体影响仍相对轻微。环保议题仍属政府优先处理的问题。中央政府已增加环保方面的开支，尤其是污水处理问题。
于2009年6月，新世界百货宣布其采用「时尚」与「生活」新经营模式的形象革新计划，为顾客带来全新购物体验，整个计划预计于两年内完成。
整体而言，本集团将继续密切留意影响集团业务的风险，并调整计划及实施方式，为本集团的持份者争取最佳利益。
董事总经理
郑家纯博士
香港，2009年10月8日
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